Por primera vez, los gigantes hipotecarios de EE.UU., Fannie Mae y Freddie Mac, permitirán a los solicitantes utilizar tenencias de criptomonedas, es decir, Bitcoin y Ethereum, como parte de sus reservas financieras al solicitar préstamos para viviendas, sujeto a una serie de condiciones rigurosas. Esta política histórica, formalizada por William J. Pulte, Director de la Agencia Federal de Financiación de Vivienda (FHFA), en una directiva fechada el 25 de junio de 2025, ilustra un movimiento cauteloso pero constante hacia la integración de activos digitales en el sistema tradicional de financiamiento de vivienda del país.
Se aplican Descuentos Pronunciados a los Activos Cripto Usados como Reservas
Las nuevas pautas de la FHFA no tratan el valor de mercado de las criptomonedas a valor nominal. En cambio, debido a la notoria volatilidad de los activos digitales, se impone un significativo “descuento”. Por ejemplo, si un solicitante de hipoteca posee $100,000 en Bitcoin, solo se reconoce entre $40,000 y $50,000 de esa suma como garantía válida. El marco, en efecto, requiere que los prestatarios posean aproximadamente el doble de la cantidad de reserva en cripto para cumplir con los criterios de garantía. Este enfoque está diseñado para equilibrar los riesgos potenciales de aceptar activos digitales impredecibles para calificaciones de préstamos hipotecarios.
Condiciones Estrictas Definen los Activos Cripto Elegibles
Los solicitantes deben cumplir con varias condiciones clave para que sus tenencias de criptomonedas cuenten como reservas. Los activos aceptables deben mantenerse en intercambios centralizados regulados por EE. UU.—como Coinbase, Kraken o Gemini—y no en billeteras controladas personalmente. Las criptomonedas almacenadas en billeteras de autogestión permanecen fuera de los límites de aprobación. Además, se requiere que los solicitantes verifiquen la propiedad de sus cuentas y documenten saldos que cubran al menos los 60 días anteriores utilizando las herramientas API oficiales del intercambio. Las criptomonedas mantenidas en servicios de staking o bloqueadas dentro de protocolos de finanzas descentralizadas (DeFi) no pueden utilizarse como garantía, excluyendo así a los usuarios que principalmente resguardan sus tenencias de forma independiente o participan en tales protocolos.
El Director William J. Pulte enfatizó en sus declaraciones públicas que la regulación está diseñada para permitir a las agencias de financiamiento hipotecario evaluar las carteras financieras completas de los solicitantes que ofrecen garantía.
Estas condiciones reflejan los esfuerzos regulatorios para asegurar la completa transparencia y responsabilidad, poniendo un énfasis en los activos digitales fácilmente trazables y auditables. Solo las criptomonedas líquidas verificadas por intercambio contarán, restringiendo la inclusión de tenencias más especulativas o menos transparentes en las solicitudes de hipotecas.
Proceso Hipotecario Ahora Incluye Cripto—Pero con Limitaciones
La firma de tecnología financiera Better Home & Finance, junto con el operador de intercambio Coinbase, son de las primeras organizaciones en poner en acción este nuevo proceso. Los compradores de viviendas ya no tienen que liquidar sus activos digitales para satisfacer los requisitos de reservas hipotecarias y pueden, a su vez, evitar desencadenar obligaciones fiscales que resultarían de las ventas de activos.
Durante la solicitud, la cantidad y la propiedad de las reservas de cripto son verificadas a través de documentos oficiales del intercambio. Generalmente se espera que los compradores demuestren reservas suficientes para dos a seis meses de phaces hipotecarios, dependiendo de los términos del préstamo. Para una vivienda de $500,000, esto equivale a $15,000 a $45,000 en reservas. Sin embargo, dado el descuento del 50% aplicado, los solicitantes de hecho necesitarían alrededor de $90,000 en Bitcoin o Ethereum en un intercambio aprobado para cumplir con los requisitos.
Si bien esta disposición se ve como un beneficio para los poseedores de criptomonedas de alto patrimonio neto, los usuarios cotidianos o aquellos que prefieren las billeteras de autogestión podrían tener dificultades para cumplir con los criterios de reserva. Freddie Mac se dispone a implementar las nuevas directrices de la FHFA también, y con el tiempo, se espera que se tomen decisiones sobre exactamente qué criptomonedas se incluyen y si las tasas de descuento diferirán dependiendo del activo.
Los observadores notan que tendencias regulatorias similares están acelerándose a nivel global, con el potencial de remodelar el panorama del financiamiento de viviendas al abrir la puerta a mecanismos de reserva innovadores. Dicho esto, los expertos advierten que el nuevo marco sigue siendo en gran medida no probado en períodos de mercado turbulentos, lo que significa que la verdadera fiabilidad de las reservas respaldadas por cripto solo se hará evidente con el tiempo.
